A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Muitos conflitos surgem porque o contrato foi copiado de um modelo sem atenção às regras da lei.
Saída antecipada do inquilino
O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, pagando a multa prevista proporcionalmente ao tempo que falta.
Lei nº 8.245/1991, art. 4º: durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O empregado transferido pelo empregador para outra cidade fica dispensado da multa, se avisar com 30 dias de antecedência.
Garantias
O contrato pode ter apenas uma modalidade de garantia: caução (até 3 aluguéis), fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir duas garantias é proibido (art. 37, parágrafo único).
A caução em dinheiro deve ser depositada em poupança, e o valor, com os rendimentos, volta ao inquilino ao final, descontados eventuais débitos.
Reajuste
O aluguel é reajustado pelo índice previsto no contrato, em regra uma vez por ano. A cada três anos, qualquer das partes pode pedir revisão judicial para adequar o valor ao de mercado.
Reformas e benfeitorias
- reparos urgentes e estruturais são do proprietário;
- pequenos reparos de uso são do inquilino;
- benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis, mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário; as úteis dependem de autorização (art. 35).
Faça uma vistoria com fotos na entrada e na saída, assinada pelas duas partes.
Despejo
O proprietário pode pedir o despejo por falta de pagamento, fim do prazo nas hipóteses legais, infração contratual ou necessidade de reformas exigidas pelo poder público. Em alguns casos, é possível pedir liminar para desocupação em 15 dias. Antes da sentença no despejo por falta de pagamento, o inquilino pode, em regra, evitar a desocupação pagando o débito atualizado (purga da mora).
Venda do imóvel
O inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Se o contrato estiver averbado na matrícula com cláusula de vigência, o comprador deve respeitar a locação até o fim do prazo.
